Le marché de l’investissement en Parcs d’Activités Commerciales
1 - Le contexte général
Cette typologie d’actifs souffre désormais d’un manque d’intérêt des investisseurs.
Si le marché des centres commerciaux est un marché de détention caractérisé par la rareté des produits, le marché des PAC a vu le nombre d’opportunités des produits à la vente augmenter sensiblement. Néanmoins, il a été confronté à un attentisme des investisseurs, qui s’interrogent désormais sur l’évolution et la pérennité de cette typologie d’actifs. Après trois années d’euphorie, ce marché est confronté à une diminution du nombre d’acquéreurs potentiels.
Il s’agit toutefois du segment de l’immobilier de commerce qui a le mieux résisté en termes de volume investi en 2008, en comparaison avec les autres segments de l’immobilier de commerce.
2 - Le Volume d’investissement
Le marché de l’investissement en PAC a enregistré une baisse des engagements se l’ordre de -50 %.
Après trois années de croissance, le marché de l’investissement a connu un coup d’arrêt. Les engagements concrétisés ont atteint environ 340 M€ en 2008, contre 675 M€ en 2007, soit une chute de 50 %.
Le marché a été confronté à une diminution sensible des acquéreurs et plus précisément les acteurs anglo-saxons qui, étant impactés fortement sur leurs propres marchés, sont désormais inactifs. En outre, certaines consultations à la vente n’ont pas trouvé d’acquéreur, en raison essentiellement du resserrement des conditions du crédit.
Il est important de signaler néanmoins que ce niveau d’engagements est supérieur à celui de l’année 2005.
(Source : RCG)
3 - La Typologie des transactions
Les produits de taille réduite sont la nouvelle cible des investisseurs.
Typologie des transactions
(Source : RCG)
En 2008, la part des moyennes surfaces indépendantes atteint près de 53 % des volumes totaux. Compte tenu des difficultés du marché et de la typologie des acteurs actifs (Société Civile de Placement Immobilier ou SCPI), les produits de taille réduite, inférieure à 5 M€, représentaient la cible la plus recherchée.
Le marché de l’investissement est caractérisé en 2008 par :
•Un resserrement des conditions de crédit générant ainsi une diminution du nombre d’acquéreurs potentiels ; les institutionnels et les fonds anglo-saxons, qui soutenaient le marché ces trois dernières années, ont délaissé ce segment de l’immobilier de commerce ;
•La majorité des investisseurs reviennent aux fondamentaux de l’immobilier et sont plus vigilants quant au sous-jacent immobilier. Les acteurs privilégient désormais les produits bénéficiant d’un très bon emplacement dans des zones commerciales reconnues, avec de préférence une locomotive alimentaire à proximité ;
•La liquidité sur les produits nouvelle génération dits « Nouveau Parc d’Activités Commerciales ou NPAC » s’est détériorée ; les produits dont le volume dépasse 20/30 M€ sont plus difficiles à céder ;
•Le montant moyen par transaction sur les NPAC est en baisse constante depuis trois ans. Il est passé successivement de 40 M€ en 2006, à 29 M€ en 2007 puis à
14 M€ en 2008. Il est vrai que les produits à la vente en 2008 étaient d’une taille moins importante.
Il est important de souligner que, compte tenu du manque de transparence de l’information sur ce marché notamment pour les « petites » transactions (inférieures à 5 M€), le montant de l’investissement en PAC est certainement légèrement sous-estimé.
4 - Les acteurs
Les acteurs français (Organisme de placement collectif immobilier – OPCI / Société civile de placement immobilier - SCPI) : seuls acquéreurs actifs en 2008.
En 2007, les acteurs français étaient déjà très actifs que ce soit en termes de volumes investis (62 % du volume total) ou de nombre de transactions (65 %). Plusieurs acteurs d’origine anglo-saxone (Henderson, Rockspring, Hammerson, Grosvenor) étaient également actifs, absorbant environ 28 % des engagements totaux.
Typologie des acteurs en 2007 (% des volumes investis)
(Source : RCG)
En 2008, le nombre d’acquéreurs anglo-saxons s’est fortement réduit. En effet, seuls Grosvenor, LIM et Cleaveland ont réalisé une transaction sur ce segment en 2008.
Le panel des investisseurs s’est donc sensiblement rétréci en 2008. Les acteurs français ont absorbé plus des 3/4 des volumes investis sur l’année et ont réalisé la quasi-totalité des transactions.
Seuls les acteurs dotés en fonds propres ont eu la capacité d’intervenir. Les SCPI et les OPCI, grâce à leur capacité de collecte, ont été les seuls acteurs actifs du marché. Ciloger, en se portant acquéreurs de 4 produits NPAC, a été l’acteur le plus actif.
Typologie des acteurs en 2008 (% des volumes investis)
(Source : RCG)
5 - Les taux de rendement
La hausse des taux de rendement se confirme.
Évolution des taux de rendement « prime » en PAC
(Source : RCG / OCDE)
Ce marché est caractérisé par une certaine volatilité. Si l’année 2007 fut une année historique en termes de taux avec plusieurs transactions affichant des taux avoisinant les 5 %, le premier semestre 2008 a en effet enregistré une remontée des taux significative notamment sur les produits secondaires.
Lors du premier semestre 2008, seules deux transactions ont affiché des taux de rendement inférieurs à 5,5 % : le parc Metzanine acquis par Morley Fund Manager géré par LIM (5,3 %) et le NPAC en Vefa à proximité immédiate du Leclerc d’Achères acquis par Ciloger (5,5 %).
Les taux de rendement sur les produits « prime » se sont ainsi dégradés de 50 points de base minimum, alors que les produits secondaires ont connu des remontées de taux de 100/125 points de base minimum.
La tendance sur le second semestre s’est poursuivie. Les derniers événements de Septembre ont clairement refroidi les acquéreurs sur la périphérie et ont réduit sensiblement le nombre d’acquéreurs potentiels. Les dernières transactions pour des produits structurés « prime » ont fait apparaître des taux de rendement compris entre 5,95 % et 6,35 %. Ainsi, les taux de rendement « prime », malgré la baisse du principal taux directeur de la BCE à 2,5%, sont de l’ordre de 6 %.
Si l’écart entre les produits « prime » et « secondaires » s’était resserré sur les trois dernières années, il est clair désormais que la remontée des taux sur les produits secondaires est plus significative.
6 - Les principales transactions
Un marché qui tourne au ralenti.
A notre connaissance, les principales transactions en 2008 sont :
6.1 - Premier semestre 2008
Le parc d’activités commerciales Metzanine sur la zone commerciale de Borny (Cora), a été cédé par Bouwfonds à Lasalle Investment Management sur la base d’un prix brut de 37 M€ et d’un taux de rendement initial net de l’ordre de 5,3 %. Ce produit est un nouveau concept comprenant une vingtaine de boutiques dont 13 moyennes surfaces d'équipement de la maison pour un total de 8 160 m2 ainsi que Planète Saturn (4 050 m2), Intersport (1 500 m2), La Grande Récré (2 600 m2) et Carré Blanc. Plusieurs lots sont encore vacants à fin décembre.
Un parc d’activités commerciales a été cédé en VEFA à Ciloger sur la base d’un taux de rendement inférieur à 5,5 %. Ce projet, localisé sur la commune d’Achères (78), développera une superficie de 10 000 m2 et accueillera des enseignes nationales dont une enseigne de bricolage. Les enseignes ont toutes accepté une durée ferme de 6 ans.
CAAMRE a acquis un projet d’ensemble commercial sur la commune de Tulle. Ce projet développera une surface d’environ 9 000 m2 SHON et accueillera des enseignes nationales, dont une locomotive alimentaire Intermarché. La transaction a été réalisée sur la base d’un prix acte en mains d’environ 14 M€ et d’un taux de rendement inférieur à 6,5 %.
Klémurs s’est porté acquéreur d’un portefeuille de 13 actifs répartis sur trois sites (Avranches, Messac, Rochefort-sur-Mer) totalisant une surface de 12 600 m2. La transaction a été réalisée sur la base d’un prix brut d’environ 20 M€ et d’un taux de rendement de 6,8 %.
Klémurs a acquis également en VEFA, un Parc d’activités commerciales sur la principale zone commerciale de Chalon-sur-Saône, Chalon Sud à proximité du centre Carrefour. Ce projet développera environ 10 000 m2 SHON. Le prix d’acquisition avoisine les 14 M€ et le taux de rendement est légèrement inférieur à 7 %.
Grosvenor acquiert cinq actifs répartis sur trois parcs d'activités commerciales en région Lorraine, pour un montant de 14 M€. Les deux principaux actifs sont situés à Longwy et Sarreguemines, et accueillent l'enseigne Décathlon sur une superficie de 3 300 m2 et
2 600 m² respectivement. Les trois autres actifs, d'une superficie totale de 2 400 m², sont situés dans la zone commerciale d'Augny, en périphérie de Metz et loués à des enseignes locales indépendantes.
6.2 - Second semestre 2008
Eurocommercial a cédé un bâtiment implanté sur la zone commerciale d’Hénin-Beaumont et loué à King Jouet. Ce magasin de 2 620 m2 a été cédé sur la base d’un prix de 5,4 M€ et d’un taux de rendement de 6 % environ.
Ciloger a acquis un NPAC en VEFA sur la commune d’Yvetot sur la base d’un prix brut de
10 M€ et d’un taux de rendement de 6,30 % avant l’actualisation des loyers. Ce projet de
7 000 m2 est localisé à proximité d’un hypermarché Leclerc et accueillera des enseignes comme Défi Mode, Orchestra ou Aubert. Cette transaction a été initiée lors du 1er semestre et renégociée lors du second trimestre.
Ciloger a acquis deux ensembles structurés localisés dans les zones commerciales de Châteauroux et de Saint-Doulchard pour un montant total de 25,6 M€. Les taux de rendement sont respectivement 6,60 % et 6,32 %. Les actifs sont implantés sur la zone commerciale de Châteauroux / Saint Maur à proximité de l’autoroute A20. La surface est de 6 000 m2 et les locataires sont Casa, La Grande Récré, La Halle, La Halle aux Chaussures, …etc. Les autres actifs sont localisés sur la zone commerciale de Bourges Nord (79 enseignes). Ils totalisent une surface de 5 990 m2 et sont loués aux locataires suivants : Casa, Keria, Maisons du Monde, Chaussland, La Halle aux Vêtements, Cultura.
Uffi AM a acquis un NPAC sur la zone de Villeneuve d’Ascq sur la base d’un taux de rendement de 6,98 % pour un montant de 20 M€. Cet ensemble de 10 500 m2 est implanté à proximité du centre commercial V2 et accueille des enseignes comme Aubert, Lapeyre, Maxi Toys, etc.
process en cours
